Para este bilionário, crédito imobiliário frágil pode “quebrar” um banco por semana

Barry Sternlicht, cofundador, presidente e CEO da gigante do setor imobiliário Starwood Capital Group, avaliada em cerca de US$ 115 bilhões, expressa preocupação com os mais de 4 mil bancos regionais e comunitários dos EUA. De acordo com o investidor, o setor imobiliário está enfrentando dificuldades devido às taxas de juros mais altas, às vacâncias e à inflação, o que pode causar problemas para seus credores preferenciais.

“Acredito que as pessoas estejam procurando por essas quebras e vocês verão as quebras aumentar agora.” Vocês verão um banco regional falir todos os dias, se não toda semana, talvez dois por semana”, disse à CNBC.

Apesar da previsão de Sternlicht, só um banco norte-americano faliu até agora este ano: o Republic First Bank, um credor regional que operava na Filadélfia, Nova Iorque e em Nova Jersey. O banco faliu e teve cerca de US$ 6 bilhões em ativos e US$ 4 bilhões em depósitos apreendidos pelo Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), após enfrentar problemas com o aumento das taxas de juros entre suas consideráveis participações imobiliárias comerciais.

Sternlicht vem alertando sobre problemas iminentes decorrentes dos aumentos das taxas de juros nos setores imobiliário e bancário, assim como em toda a economia, há mais de dois anos. Em setembro de 2022, alguns meses após o Federal Reserve começar a aumentar as taxas para combater a inflação, ele afirmou que as autoridades estavam usando “dados desatualizados de inflação”, especialmente relacionados à habitação, para atacar desnecessariamente a economia. Um mês depois, Sternlicht reiterou essas críticas ao argumentar que toda a economia estava “desmoronando” devido ao aumento dos custos dos empréstimos e que uma recessão era praticamente inevitável.

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No entanto, com os Estados Unidos mostrando sua resiliência às taxas de juros e inflação mais altas no segundo trimestre de 2023, Sternlicht admitiu que suas advertências sobre uma recessão eram prematuras, afirmando que “não entendia a força do consumidor”. Mas o bilionário guru do mercado imobiliário ainda acredita que certos setores da economia não conseguirão suportar os rápidos aumentos nas taxas liderados pelo presidente do Fed, Jerome Powell, dentre os quais o setor imobiliário e bancário regionais.

“Ele tem uma tarefa difícil, com uma ferramenta contundente, e a consequência é que os mercados imobiliários estão sofrendo porque as taxas subiram rápido demais. Poderíamos ter lidado com isso, mas não conseguimos agir tão rapidamente”, disse Sternlicht. “Os US$ 1,9 trilhão em empréstimos imobiliários são um elemento frágil no momento.”

Novo apelo para o Fed reduzir as taxas

Embora muitos setores do mercado imobiliário estejam enfrentando dificuldades, como a queda de 26,9% nos valores das propriedades multifamiliares em relação ao pico do segundo trimestre de 2022, o setor de escritórios corporativos tem enfrentado mais desafios do que qualquer outro.

Nos últimos anos, os proprietários de empreendimentos de escritórios têm sido especialmente impactados pela combinação de taxas de juros mais altas, que aumentaram os custos dos empréstimos e reduziram os valores dos ativos, e pelo aumento do trabalho híbrido, que aumentou as taxas de vacância.

Em Janeiro, Sternlicht chegou a afirmar à Bloomberg que o mercado imobiliário de escritórios corporativos está passando por uma “crise existencial” e poderá enfrentar perdas de US$ 1 trilhão. Se a previsão se mostrar precisa, isso resultaria em sérios problemas para os bancos regionais e comunitários que possuem dívida imobiliária, mas não têm grandes reservas para lidar com grandes perdas em empréstimos.

Vários analistas, estrategistas e líderes do setor imobiliário em Wall Street alertaram sobre possíveis problemas nos bancos regionais devido a perdas com empréstimos imobiliários no ano passado. Scott Rechler, CEO da empresa investidora, operadora e construtora imobiliária RXR, que tem sede em Nova Iorque, disse à Fortune em Março que os bancos regionais estão enfrentando, essencialmente, um “desastre lento”. Rechler argumentou que, com a sucessão de empréstimos imobiliários comerciais vencendo nos próximos anos e a queda nos valores do setor, os bancos enfrentarão dificuldades para lidar com as crescentes perdas com empréstimos.

“Acho que haverá…500 ou mais bancos a menos nos EUA nos próximos dois anos”, alertou. “Não estou dizendo que todos vão falir, mas se isso não acontecer serão forçados à consolidação.”

Sternlicht acredita que pelo menos parte deste pesadelo poderia ser evitada se o Fed decidisse cortar as taxas de juros. “Uma maneira de injetar capital nesses bancos é reduzir as taxas, o que, essencialmente, faz com que seus ativos sejam mais valorizados”, analisou.

O CEO argumentou que é importante salvar os bancos comunitários, uma vez que são essenciais para o “tecido” da economia norte-americana, concedendo empréstimos a pequenas empresas ou explorações agrícolas que os bancos maiores muitas vezes ignoram. As boas notícias? Sternlicht acredita que mais cedo ou mais tarde Powell reduzirá as taxas, potencialmente salvando alguns destes bancos.

Ele argumenta que os aumentos das taxas de juros já não estão tendo o efeito desejado de reduzir a inflação, mas sim causando danos desnecessários ao setor imobiliário e aos bancos regionais – e Powell está começando a perceber isso.

Segundo ele, as hipotecas da maioria dos norte-americanos também têm baixas taxas de juros fixas, “portanto, o aumento das taxas não afetou sua renda”, e a política do Fed não tem impacto direto nos preços da gasolina, dos alimentos ou dos seguros, algumas das principais categorias que estão causando o atual surto de inflação.

Na opinião de Sternlicht, os aumentos das taxas de juros podem não estar tendo o efeito anti-inflacionário que deveriam ter. E, finalmente, com a dívida nacional de US$ 34 trilhões pesando no orçamento do governo federal, ele prevê que o Powell desejará baixar as taxas de juros para reduzir os custos dos juros. “Acho que as taxas cairão”, concluiu. “Parece que Powell está procurando um motivo para reduzi-las.”

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