A Invisto, startup brasileira criada por João Vianna – um dos fundadores da Loft –, se prepara para lançar em setembro seu segundo fundo focado em casas de luxo nos Estados Unidos, com retorno potencial de até 18% ao ano em dólar. A empresa é especializada em mapear imóveis antigos em bairros nobres para comprar, demolir e construir residências modernas e de alto padrão, visando lucro nas vendas.
“Estamos colocando a estrutura do fundo de pé, mas a ideia é captar entre US$ 150 milhões e US$ 200 milhões, passando de 200 casas no portfólio. Desta vez, haverá possibilidade de entrada com cheques menores”, adianta João Vianna.
O novo fundo terá aporte mínimo de R$ 100 mil, com a facilidade de ser em reais. Desse modo, a empresa espera que o acesso de investidores seja mais abrangente que no primeiro fundo, lançado no ano passado, que exigia investimento muito maior na moeda americana, a partir de US$ 500 mil (cerca de R$ 2,7 mil).
Segundo o executivo, a estratégia de baixar o tíquete de entrada, ainda que contemplando investidores de alta renda, vem em linha com um movimento de maior conscientização dos brasileiros sobre a diversificação da carteira em ativos internacionais e moedas fortes. “Cada vez mais os investidores veem que é importante ter uma parcela do patrimônio protegida do risco-Brasil”, acrescenta o CEO da Invisto. É uma tendência que ganha força, diante da maior oferta de conteúdo e iniciativas de educação financeira, assim como do advento de plataformas como Avenue, C6 Bank, Nomad e XP.
No primeiro fundo da Invisto, a procura foi acima do esperado, totalizando 92 investidores. “Inicialmente, queríamos captar US$ 50 milhões, mas houve muita demanda e elevamos para US$ 65 milhões. A ideia é terminar em quase 90 projetos de casas ao longo do período desse primeiro fundo”, explica Vianna. Dos recursos investidos, 85% vieram de brasileiros e 15% de americanos e vizinhos da América Latina.
Segundo Vianna, o mercado imobiliário americano tem a vantagem de ser muito transparente. Utilizando tecnologia para acessar dados históricos das transações dos imóveis, é possível fazer comparações, análises robustas de preços e do potencial das localidades.
Peculiaridades do mercado americano
Fundada em 2022, a Invisto atua em investimentos, tecnologia e inteligência de dados. João Vianna, que é economista e especialista no mercado imobiliário, tem dois sócios e parceiros na liderança. Victor Magalhães é o co-CEO da Invisto, engenheiro civil que trabalhou em grandes empresas como a consultoria Bain & Company e foi executivo da Loft, e Rafael Rebouças, COO da empresa, também engenheiro com passagens em companhias de obras de infraestrutura e tecnologia, além de fundador da startup Joy Living.
A Invisto começou a atuar com projetos de casas nas cidades de Orlando e Winter Park, no estado da Flórida. Já no segundo fundo de investimento, planeja incluir também Tampa, nesse mesmo estado.
Olhando para o futuro, a empresa já mapeou bairros nobres em outras cidades do chamado Sun Belt, incluindo Miami (Flórida), além de Houston, Dallas Austin, no Texas. “Na porção Sul dos Estados Unidos, os impostos são mais baixos, há grande atratividade de empresas e geração de empregos”, destaca. Os bairros selecionados possuem boa infraestrutura e são dotados de comércio, serviços e escolas.
Mais que uma oportunidade de ganhos, demolir casas antigas em bairros consolidados para erguer casas modernas virou uma oportunidade de negócio, diante do cenário geral de obsolescência do mercado residencial americano.
Deterioração é oportunidade de negócio
Via de regra, a capacidade de construção segue menor que a velocidade de deterioração do estoque de casas, que já chega à idade média de 43 anos. Esse patamar pode parecer razoável no padrão construtivo de alvenaria no Brasil, porém é um problema sério nos EUA, onde 94% das casas têm madeira como base das suas estruturas. “Na nossa estimativa, a vida útil de uma casa nos Estados Unidos é de 50 a 55 anos, por isso, não é economicamente viável reformar uma casa de madeira antiga”, avalia o CEO da Invisto.
Conforme o executivo, os projetos das residências são alinhados ao gosto das famílias americanas de alto poder aquisitivo, que costumam ter mais liquidez financeira e ainda são resilientes em momentos de crise.
As casas oferecidas possuem geralmente de 400 a 650 metros quadrados de área de ar-condicionado (referência do mercado americano somente para cômodos internos como salas, quartos, banheiros e cozinha), mas o porte aumenta considerando varandas, garagem e jardins. Os projetos incluem 4 ou 5 suítes. E os preços de venda transitam na faixa de US$ 2 milhões e US$ 4 milhões. “Terminamos o projeto de uma casa fantástica que tem até elevador”, conta.
De acordo com ele, o ciclo médio de cada casa nova, desde a elaboração do projeto, passando pela aprovação da prefeitura e obras até ser vendida, é de 18 meses. “O nosso primeiro fundo tem duração de 36 meses, ou seja, é super curto em comparação com fundos de private equity, por exemplo”, afirma.
Hoje, a empresa conta com um quadro de 27 pessoas, sendo que quase a metade é focada em arquitetura e engenharia. “Utilizamos construtoras locais, mas temos um time que estabelece os processos construtivos que consideramos mais eficientes e acompanha as obras”, comenta Vianna.
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