Fundos imobiliários: vale a pena investir com a Selic em 11,25%?

Nesta semana, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central aumentou a taxa básica de juros em 0,50 ponto percentual, para 11,25%, na segunda alta consecutiva da Selic no ano. A mudança é negativa para o mercado de fundos imobiliários.

A competição entre FIIs e investimentos em renda fixa faz o interesse pelos ativos cair, impactando negativamente o preço das cotas. O impacto também chega no volume de ofertas de FIIs novos ou follow-ons. 

A opinião dos analistas, entretanto, é positiva para o setor. “Mesmo com as perspectivas de juros mais desafiadoras para o mercado de fundos imobiliários, os resultados operacionais dos principais segmentos estão positivos, com queda na taxa de vacância e até aumento dos preços dos alugueis em algumas praças”, escreve Larissa Gatti Nappo, analista do Itaú BBA.

A especialista afirma que essa queda no preço das cotas traz oportunidades relevantes para quem investe com foco no médio e longo prazo. Em resposta à alta dos juros, a desvalorização pode se aprofundar nos próximos meses, mas, no horizonte mais longo, a expectativa é que a distribuição de proventos se some à valorização das cotas. 

Há também os “fundos de papel”, que investem em dívidas do setor imobiliário e têm seus rendimentos indexados à inflação ou juros — os mesmos juros que estão subindo. 

“Mantemos nossa perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, avaliamos que os FIIs continuarão com uma boa relação de risco-retorno em comparação a outras classes de ativos”, afirma Nappo. 

Bons dividendos 

O investidor deve priorizar FIIs que estejam pagando um rendimento mínimo mensal de dividendos de 0,85% para os próximos 12 meses, segundo Ângelo Belitardo, gestor da Hike Capital. Dessa forma, o rendimento anual será superior ou próximo do patamar atual e projetado da Selic.

Segundo levantamento do InfoMoney, com dados da Economática, pelo menos 55 fundos registraram uma taxa de retorno com dividendos acima do CDI (referência que acompanha a Selic) nos últimos 12 meses. O estudo considera os 114 FIIs que compõem o IFIX, índice dos fundos mais negociados na Bolsa.

Para garantir esse bom pagamento no futuro, Belitardo afirma que é importante estar atento aos fundamentos do fundo. “Para se proteger contra o cenário desafiador da economia, o investidor deverá priorizar fundos geridos por grandes instituições, que tenham alta liquidez e um saldo acumulado em caixa robusto, para garantir os valores em caso de imprevistos”, diz.

Além disso, ele também destaca ter um olhar atento para o nível de endividamento do fundo e os inquilinos, para selecionar os “menos vulneráveis ao ciclo de alta dos juros, inflação e dólar”.

“Dentre os FIIs que achamos atrativos, mencionamos: BTLG11, BRCO11, RBVA11, NSLU11, FATN11”, diz o gestor. Destes, dois estão entre os fundos mais recomendados para novembro.

Oportunidades 

Eliane Teixeira, economista da Cy Capital, vislumbra as melhores oportunidades em dois setores: logística e híbridos.

“A mudança de patamar do faturamento do e-commerce no Brasil, que foi grande e permanente, indica que um maior market share das vendas online no setor de bens de consumo aumentará a necessidade por espaço logístico, considerando um mesmo tamanho de PIB. O que nos oferece uma visão do imenso potencial para o Brasil nesse segmento e, consequentemente, para o mercado de galpões logísticos”, diz Teixeira. 

Nos últimos dois meses, os fundos logísticos voltaram a ter destaque entre as carteiras recomendadas mensais de analistas. A análise é de que as cotas estão muito descontadas em relação ao nível de portfólios, principalmente quando se olha para fundos com inquilinos grandes. 

Já os fundos híbridos, Teixeira destaca como o melhor dos dois mundos quando os ativos têm imóveis de qualidade. “FIIs de papel, que também investem em tijolo, podem ser uma opção melhor ainda, em especial para os investidores que buscam ativos financeiros para investimento de longo prazo, considerando o pagamento de dividendos e a valorização das cotas e dos ativos no futuro.” 

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