Ao vender um imóvel, muitos contribuintes podem não estar cientes de que a transação pode gerar um ganho de capital — que está sujeito à tributação pelo Imposto de Renda. Ele deve ser recolhido não apenas no momento da declaração anual, mas no mês seguinte à venda, conforme exigido pela Receita Federal.
No entanto, nem toda venda de imóvel resulta em tributação. A legislação brasileira prevê diversas situações em que o vendedor pode ser isento do pagamento do imposto sobre o ganho de capital, seja devido ao valor da venda, ao destino dos recursos ou ao período em que o imóvel foi adquirido.
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Compreender essas regras é essencial para evitar custos inesperados e garantir que a transação ocorra de forma vantajosa e dentro das normas fiscais. Por isso, o InfoMoney consultou especialistas para entender os critérios específicos que permitem que os contribuintes usufruam da isenção do IR e evitem surpresas na hora da declaração.
Venda de imóvel de até R$ 440 mil ou reinvestimento residencial
Uma das principais situações de isenção ocorre quando o contribuinte vende seu único imóvel por um valor de até R$ 440 mil. Segundo Verônica Melo de Souza, sócia da área tributária do Gaia Silva Gaede Advogados, a regra se aplica independentemente do tipo de imóvel, seja ele residencial, comercial ou rural. “A isenção é válida desde que o vendedor não tenha realizado qualquer outra alienação de imóveis nos últimos cinco anos.”
Outro caso de isenção do IR ocorre quando o valor obtido na venda de um imóvel residencial é integralmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial, dentro do período de 180 dias. “Essa isenção pode ser utilizada apenas uma vez a cada cinco anos e se aplica somente a imóveis residenciais situados no Brasil”, pontua João Henrique Gasparino, sócio do Grupo Nimbus.
No entanto, olhando para esse caso, ainda existem exceções. “A regra dos 180 dias não se aplica caso a compra envolva apenas um terreno ou uma vaga de garagem”, alerta Verônica. Além disso, se o valor da venda for usado para reformas ou construção de um novo imóvel, o imposto também será devido.
Redução para imóveis adquiridos antes de 1988
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, existe um fator redutor que diminui o ganho de capital tributável. “O percentual de redução era de 100% para imóveis adquiridos em 1969, diminuindo 5% ao ano até 1988”, ressalta Florence Haret Drago, sócia do NHM Advogados.
Isso significa que, na prática, um imóvel comprado em 1975, por exemplo, terá uma redução de 70% no cálculo do imposto sobre ganho de capital. Esse benefício segue válido até hoje para aqueles que adquiriram imóveis nesse período.
Venda de imóveis em condomínio
Há também situações em que um imóvel foi vendido por múltiplos proprietários, o que faz com que cada caso seja analisado individualmente. “A isenção do Imposto de Renda é aplicada por cota de cada condômino, desde que sua fração esteja dentro do limite de R$ 440 mil”, afirma Verônica.
Já Gasparino reforça que, ainda que a soma do preço de venda do imóvel seja maior que esse valor, um condômino pode ter direito à isenção em sua parte. “Isso se a fração de que é dono estiver dentro dos limites legais e ele preencher as demais condições.”
Regime de bens no casamento e a tributação
O regime de bens adotado no casamento também influencia a tributação da venda de um imóvel, dependendo da escolha entre comunhão ou separação. Segundo Florence, a Receita estabelece essa diferenciação no sentido de verificar quem é o titular do imóvel.
Na comunhão universal de bens, o casal pode optar por declarar o ganho de capital em conjunto ou cada um pode declarar 50%. Se for o caso de isenção, cada um deve verificar se se enquadra nos requisitos, pois a declaração de IR é individual.
Já na separação total, a tributação recai exclusivamente sobre o cônjuge que detém a titularidade do imóvel. Assim, ele será o único responsável pela apuração do ganho de capital, inclusive pela eventual isenção ou pelo recolhimento do imposto.
“O benefício da isenção é aplicável para o(s) mesmo(s) proprietário(s) a cada cinco anos. Os regimes de casamento podem influenciar quem consta na escritura como proprietário, e é nesse sentido que esse ponto tem impacto”, afirma a especialista.
Venda de imóveis por não residentes
Por fim, uma discussão recente envolve a aplicação das isenções para brasileiros não residentes no país. “A Receita Federal vedava esses benefícios, mas tribunais federais consideraram essa restrição ilegal”, pontua Gasparino.
O advogado cita decisões do Tribunal Regional Federal da 4ª Região e da 2ª Região, nas quais os não residentes têm direito às mesmas isenções concedidas aos residentes. “Desde que cumpram os requisitos legais”, alerta o advogado.
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